Der Mietspiegel für 2024 ist da - ist eine Mieterhöhung möglich?
Jetzt rausfinden mit dem Mietspiegelrechner von Haus & Grund Frankfurt am Main!
So funktioniert der Mietspiegelrechner
Der Mietspiegelrechner basiert auf dem Mietspiegel 2024 der Stadt Frankfurt am Main. Er ist gültig vom 01.06.2024. Gehen Sie einfach Schritt für Schritt die Eigenschaften Ihrer Immobilie durch und ermitteln Sie die Qualität der Wohnlage anhand der Stadtkarte. Der mögliche Ausdruck der Berechnung ist allerdings nicht dafür geeignet, ein formelles Mieterhöhungsverlangen zu ersetzen. Bitte wenden Sie sich hierzu an die Rechtsberatung von Haus & Grund Frankfurt am Main.
Erläuterungen
Einbauküchen: Arbeitsflächenlänge
Wenn Sie die Gesamt-Arbeitsfläche der Einbauküche messen, beachten Sie bitte Folgendes:
- Gemessen werden nur (Teil-)Flächen mit einer Tiefe von mindestens 0,50 Metern und einer üblichen Arbeitshöhe.
- Spüle und Kochfelder werden mitgemessen.
- Wenn es mehrere Arbeitsflächen gibt oder diese über ein Eck laufen, addieren Sie die Längenmaße wie in der Skizze angegeben. In der Beispiel-Küche aus der Skizze ergibt die Summe aus a + b + c die Länge der Gesamt-Arbeitsflächen.
Fenster
Altbaugerecht geteilte Fensterflügel:
Altbaugerecht geteilte Fensterflügel im Sinne des Mietspiegels sind zweiflügelige Fenster mit separatem Oberlicht (T-Teilung, siehe Bild 1) oder geteiltem Oberlicht (Vierteilung, siehe Bild 2). Die zwei Flügel müssen beide separat bzw. nacheinander geöffnet werden können. Ein einflügeliges Fenster, bei dem die Fensterteilung nur optisch angelegt ist (zum Beispiel durch glasteilende Sprosse oder im Glaszwischenraum angelegte (Zier-)Sprosse), genügt dagegen nicht. Einflügelige Lösungen sind bei schmalen Fenstern möglich, wenn die Fensterteilung in der Wandkonstruktion angelegt ist (siehe Bild 3). Das Material der Fenster spielt bei diesem Zuschlag keine Rolle.
Teilinklusiv-Mieten sowie KFZ-Stellplatzmieten
In den meisten Mietverträgen ist vereinbart, dass monatlich eine Nettomiete zu zahlen ist sowie ein gesonderter Betrag für die Betriebskosten. Die Betriebskosten werden hier als Vorauszahlung oder als Pauschale gezahlt. Auf diese Mietverträge ist der Mietspiegel unmittelbar anwendbar.
In einigen Mietverträgen werden die Betriebskosten jedoch nicht gesondert ausgewiesen. Sie sind ganz oder teilweise in der Miete enthalten. Man spricht hier von Inklusiv- oder Teilinklusiv-Mieten. Auf diese Mietverträge kann der Mietspiegel nicht unmittelbar angewendet werden, weil er lediglich die Nettomieten ausweist. Um die Wohnung mit dem Mietspiegel vergleichen zu können, müssen zunächst die Betriebskosten aus der Inklusiv- oder Teilinklusiv-Miete herausgerechnet werden – und zwar in Höhe der tatsächlich angefallenen Betriebskosten. Dies ergibt sich aus der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH v. 12.07.2006 – VIII ZR 215/05). Wurde danach die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel ermittelt, können die Betriebskosten anschließend wieder zur Vergleichsmiete addiert werden. Im Mieterhöhungsverlangen müssen diese Werte angegeben werden.
Bei der Erhebung wurde in Fällen mit Teilinklusiv-Miete auch ein eventueller Garagen- oder KFZ-Stellplatzzuschlag erfragt. Die Werte werden nachrichtlich ausgewiesen und sind nicht bindend. Sie helfen beispielsweise, die Nettokaltmiete zu berechnen, wenn eine Teilinklusiv-Miete eine Stellplatzmiete enthält. Im Durchschnitt kommen die Zuschläge auf die folgenden, gerundeten Werte.
- Zentrale Lage und überdachter Stellplatz (kein Carport): 117 €
- Zentrale Lage und nicht überdachter Stellplatz: 89 €
- Sonstige Lage und überdachter Stellplatz: 81 €
- Sonstige Lage und nicht überdachter Stellplatz: 39 €
Dienst- und Werkswohnungen
Die Auswertung der Mietspiegelstichprobe hat ergeben, dass Dienst- und Werkswohnungen zu einem günstigeren Mietpreis vermietet werden. Die Preisdifferenz zu vergleichbaren Wohnungen beträgt im Mittel 1,63 € je m². Dieser Wert ist nicht bindend.
Hinweise zur Anwendung des Mietspiegels
Das Datenmaterial, das dem Mietspiegel zugrunde liegt, erfasst folgenden Wohnraum nicht:
- Öffentlich geförderte Wohnungen, etwa Sozialwohnungen.
- Wohnungen eines Jugend-, Student:innen-, Alten(pflege)heimes oder sonstigen Heimes, in dem zusätzlich Leistungen der Vermieter:innen, z.B. Verpflegung oder Betreuung, gewährleistet werden. Hierzu gehören auch Wohnheime.
- Mietverhältnisse, bei denen der Mietvertrag auch Leistungen eines Concierges beinhaltet.
- Mietverhältnisse, bei denen zwischen einer im Haushalt lebenden Person und den Vermietenden eine verwandtschaftliche Beziehung besteht.
- Mietverhältnisse, die nur zum zeitlich und inhaltlich bestimmten, vorübergehenden Gebrauch der Wohnung eingegangen wurden (z.B. Ferienwohnungen).
- Untermietverhältnisse in einer von Vermieter:innen bewohnten Wohnung.
- Einzelzimmer, die Teil einer kompletten Wohnung sind.
- Penthouse-Wohnungen.
- Frei stehende und einseitig angebaute Einfamilienhäuser sowie Doppelhaushälften.*
*In der ersten Auflage des Mietspiegels war dieser Aufzählungspunkt unvollständig und lautete „Frei stehende Einfamilienhäuser“.
Der Mietspiegel wird auch auf möblierten Wohnraum angewendet. In diesem Fall wird zunächst die ortsübliche Vergleichsmiete nach diesem Mietspiegel ermittelt („Leerraummiete“). Anschließend wird ein angemessener Zuschlag für die Möblierung hinzugefügt. Umfang und Qualität von Möblierungen fallen sehr unterschiedlich aus. Eine Abbildung dieser Unterschiede ist sehr aufwändig. Daher wurden Wohnräume, die über die Einbauküche hinaus teil- oder vollmöbliert sind, bei der Datenerhebung zum Frankfurter Mietspiegel nicht erfasst.
Laufzeit des Mietspiegels
Erhebungsstichtag des Mietspiegels 2024 war der 01.07.2023. Der Mietspiegel 2024 läuft vom 01.06.2024 bis zum 31.05.2026.