Der Mietspiegel für 2026 ist da - ist eine Mieterhöhung möglich?
Jetzt rausfinden mit dem Mietspiegelrechner von Haus & Grund Frankfurt am Main!
So funktioniert der Mietspiegelrechner
Der Mietspiegelrechner basiert auf dem Mietspiegel 2026 der Stadt Frankfurt am Main. Er ist gültig seit dem 25.06.2026. Gehen Sie einfach Schritt für Schritt die Eigenschaften Ihrer Immobilie durch und ermitteln Sie die Wohnlage durch Eingabe Ihrer Adresse. Der mögliche Ausdruck der Berechnung ist allerdings nicht dafür geeignet, ein formelles Mieterhöhungsverlangen zu ersetzen. Bitte wenden Sie sich hierzu an die Rechtsberatung von Haus & Grund Frankfurt am Main.
Erläuterungen
Fenster
Altbaugerecht geteilte Fensterflügel:
Altbaugerecht geteilte Fensterflügel im Sinne des Mietspiegels sind zweiflügelige Fenster mit separatem Oberlicht (T-Teilung, siehe Bild 1) oder geteiltem Oberlicht (Vierteilung, siehe Bild 2). Die zwei Flügel müssen beide separat bzw. nacheinander geöffnet werden können. Ein einflügeliges Fenster, bei dem die Fensterteilung nur optisch angelegt ist (zum Beispiel durch glasteilende Sprosse oder im Glaszwischenraum angelegte (Zier-)Sprosse), genügt dagegen nicht. Einflügelige Lösungen sind bei schmalen Fenstern möglich, wenn die Fensterteilung in der Wandkonstruktion angelegt ist (siehe Bild 3). Das Material der Fenster spielt bei diesem Zuschlag keine Rolle.
Informationen zu Baualtersklassen im Mietspiegel 2026
Der Mietspiegel 2026 unterscheidet zwei Baualtersklassen: Wohnungen mit Baujahr bis einschließlich 2017 und Wohnungen mit Baujahr ab 2018. Bisherige Frankfurter Mietspiegel wiesen eine stärkere Untergliederung auf.
Gründe dafür sind gesetzliche Präzisierungen zur Erstellung von Mietspiegeln und methodische Weiterentwicklungen. Mietpreis-Unterschiede zwischen Wohnungen lassen sich über einzelne wohnwertrelevante Merkmale erklären – etwa Ausstattung, energetische Beschaffenheit und Lage. Unterschiede, die in bisherigen Mietspiegeln mangels anderer Zuordnungsmöglichkeit in der Baualtersklasse mitabgebildet wurden, können nun geltend gemacht werden, wenn sie tatsächlich vorliegen. Eine weitere Untergliederung nach Baualter hat sich als nicht mehr geeignet erwiesen, um Mietpreis-Unterschiede zwischen Wohnungen zu erklären.
Die Merkmale „Hochwertiger Altbau", „Gedämmtes Dach" und „Wärmeschutz-Verglasung" weisen zudem spezifische Baujahresbezüge auf.
Teilinklusiv-Mieten und Betriebskosten
In den meisten Mietverträgen ist vereinbart, dass monatlich eine Nettomiete zu zahlen ist sowie ein gesonderter Betrag für die Betriebskosten. Die Betriebskosten werden hier als Vorauszahlung oder als Pauschale gezahlt. Auf diese Mietverträge ist der Mietspiegel unmittelbar anwendbar.
In einigen Mietverträgen werden die Betriebskosten jedoch nicht gesondert ausgewiesen. Sie sind ganz oder teilweise in der Miete enthalten. Man spricht hier von Inklusiv- oder Teilinklusiv-Mieten. Auf diese Mietverträge kann der Mietspiegel nicht unmittelbar angewendet werden, weil er lediglich die Nettomieten ausweist. Um die Wohnung mit dem Mietspiegel vergleichen zu können, müssen zunächst die Betriebskosten aus der Inklusiv- oder Teilinklusiv-Miete herausgerechnet werden – und zwar in Höhe der tatsächlich angefallenen Betriebskosten. Das ergibt sich aus der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH v. 12.07.2006 – VIII ZR 215/05): Wurde die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel ermittelt, können die Betriebskosten anschließend wieder zur Vergleichsmiete addiert werden. Im Mieterhöhungsverlangen müssen diese Werte angegeben werden.
Teilinklusiv-Mieten und KFZ-Stellplatzmieten
Bei der Erhebung wurde in Fällen mit Teilinklusiv-Miete auch ein eventueller Garagen- oder KFZ-Stellplatzzuschlag erfragt. Die Angaben werden nachrichtlich ausgewiesen und sind nicht bindend. Sie dienen der Orientierung, um die Nettokaltmiete zu berechnen, wenn eine Teilinklusiv-Miete auch eine Stellplatzmiete umfasst. Im Durchschnitt kommen die Zuschläge auf die folgenden, gerundeten Werte:
| Überdachter KFZ-Stellplatz (kein Carport) | Nicht überdachter KFZ-Stellplatz | |
|---|---|---|
| Wohnung in den Stadtteilen Altstadt, Bahnhofsviertel, Bockenheim, Bornheim, Gallus, Gutleut, Innenstadt, Nordend-Ost, Nordend-West, Ostend, Sachsenhausen-Nord oder Westend und vermieteter KFZ-Stellplatz | 115 € | 81 € |
| Wohnung in sonstigen Stadtteilen und vermieteter KFZ-Stellplatz | 73 € | 45 € |
Informationen zu Wohnlagen
Der Mietspiegel weist unterschiedliche und adressgenaue Wohnlagen aus: Die Lage-Kategorien 1 bis 10 (siehe Tabelle 2). Die Lage-Kategorien bilden den lagebedingten Einfluss auf die Miethöhe ab. Sie stellen Preis-Klassen dar und sind nicht wertend als „einfache", „gute" oder „sehr gute" Lagen zu verstehen. Zwei Adressen können derselben Preis-Klasse angehören, wenn auch der Einfluss jeweils auf einer unterschiedlichen Kombination der relevanten Lagefaktoren beruht.
Wie wurden die Lage-Kategorien ermittelt?
Aufgrund gesetzlicher Vorgaben kam beim Mietspiegel 2026 eine neue Methode zum Einsatz, um den lagebedingten Preis-Einfluss zu bestimmen. Die Ermittlung erfolgte in drei Schritten:
- Einfluss-Faktoren identifizieren: Statistisch wurde geprüft, welche Lage-Faktoren die Mietpreishöhe signifikant beeinflussen. Mehrere Faktoren haben sich als erklärungskräftig erwiesen.
- Preis-Einfluss bestimmen: Für jeden Adresspunkt in Frankfurt am Main wurde der spezifische Einfluss dieser Faktoren ermittelt.
- Preis-Klassen bilden: Auf dieser Grundlage wurden die Lage-Kategorien mit vergleichbarem Preiseinfluss gebildet, die in der Wohnlagen-Karte räumlich dargestellt werden.